住まいとお金

住宅ローンの選び方(上級編)

住宅ローンの資料には、ふだんの生活になじみのない言葉がたくさんあると思います。しかし、その中に住宅ローン選びにおける重要なポイントが含まれていたりします。今回は、住宅ローンを検討する上で知っておきたい「団体信用生命保険(団信)」と「連帯保証・ペアローン」についてご紹介します。

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万一のときに住宅ローンの負担がなくなる団信

「団体信用生命保険(団信)」とは、住宅ローンを借りた人が返済期間中に死亡または高度障害状態になった場合に備える保険です。これにより、万一の時には保険金で住宅ローンが完済され、遺族や働けなくなった本人には住宅ローンの負担がなくなります。

民間金融機関の住宅ローンでは、ほとんどが利用者に団信の加入を義務づけています(フラット35では任意)。一般的に、団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれ、通例では保険料という形での支払いはありません。

一般的な団信では、保険料が支払われるのは死亡と高度障害になったときですが、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)をはじめ、8大疾病、11疾病に対する特約付団信もあります。これらでは対象の疾病によって、一定の要件に該当した場合などに保険料が支払われます。生命保険との違いをよく理解して選びましょう。

高血圧などの持病、がんなどの既往症により団信の加入が認められない場合も少なくありません。そんな人たちのため、加入条件をゆるやかにした「ワイド団信」も用意されています。また、団信の加入が任意であるフラット35を利用し、団信のかわりに持病があっても入れる生命保険に加入して万一に備えるという方法も。

団信はいったん加入すると変更するのは難しいので、住宅ローンの契約前に保険内容もしっかり確認しておくことをおすすめします。

夫婦の収入を合算する住宅ローンのメリット・デメリット

死亡や病気以外でも、失業などで返済が困難になる可能性はゼロではないと思います。そこでほとんどの金融機関は保証会社などを利用しています。これにより、もし団信の対象となる死亡や高度障害以外の理由(失業など)で返済ができなくなった場合は、保証会社が金融機関に残金を払うことになります。この仕組みのおかげで、住宅ローンでは通常「連帯保証人」は必要ありません。ただし、夫婦で借りるペアローン・連帯保証型・連帯債務型はその例外となります。昨今では、共働きが多くなってきたこともあり、これらの利用も増えているようです。

ペアローン

ペアローンでは、夫婦が同じ金融機関で1戸の住まいを購入するための住宅ローンを、2人に分けて個別に契約します。借りる金額の多い少ないは関係なく、互いに相手の連帯保証人になります。ペアローンの主なメリットは、①1人で借りるよりも多くの金額を借りられ、②2人とも団信に加入でき、③2人とも住宅ローン減税を受けられること、などです。デメリットとしては、諸費用が2人分必要になることがあげられます。共働きで安定した収入がある夫婦に向いているかもしれません。

連帯債務型

連帯債務型では、夫婦が収入を合算し、2人の名義で1つの住宅ローンを契約します、この場合、1人が「主債務者」となり、もう1人は「連帯債務者」となります。このタイプのメリットは、①夫または妻だけで申請するよりも多くの金額を借りられ、②諸費用は1本分で済み、③2人とも住宅ローン減税の対象になること、など。デメリットは、①連帯債務者も入れる団信が少なく、②このタイプで借りられる住宅ローンが少なく、フラット35などに限られることです。

連帯保証型

連帯保証型では、夫婦の収入を合算して住宅ローンを申し込み、名義人は1人だけとすることで、名義人でない夫または妻が「連帯保証人」になります。連帯保証型のメリットは、①1人で借りるよりも多くの金額が借りられ、②諸費用が1人分で済むこと、など。デメリットは、①団信の対象が名義人のみで、②控除も名義人のみになることです。

ペアローン・連帯債務型・連帯保証型はそれぞれメリット・デメリットがあり、夫婦の働き方や利用する金融機関、返済プランなどで選択が違ってきます。以下に、それぞれの特徴を比較しやすいようにまとめてみましたので、参考にしてみてください。

あとがき

住宅ローンの選択はライフプランに大きく関わってきます。例えば、現在は共働きでも、出産後にどちらかが子育てに専念する予定の夫婦には、ペアローンなどの2人の経済力を前提とした住宅ローンは向かないかもしれません。長い目で見た選択が必要になってくるはずです。住宅ローンについて具体的な検討を始める前に、ぜひご相談ください。