住まいとお金

変動金利？固定金利？住宅ローンの選び方（初級編）

住まいを購入する際、多くの人が住宅ローンを利用することになると思います。金融機関によって、さまざまな商品がラインナップされていて、金利のタイプなどによっては最終的な返済金額に大きな差が出てくることもあります。自分に合った住宅ローンの選び方を知るために、まずはその基本をおさえておきましょう。

「変動金利」と「固定金利」、どちらを選ぶか

住宅ローンを考えるときの第一のポイントは金利です。住まい購入にあたっては、借りる金額が大きく、返済期間が長いので、わずかな金利の差で月々の支払額が大きく変わってくる場合があります。金利は少しでも低いほうが望ましく、低金利の今は借りるにはよいタイミングといえるかもしれません。では、景況に合わせてローンの金利が変わる「変動金利」と、ずっと一定の金利で返済できる「固定金利」のメリット、デメリットについて確認してみましょう。

変動金利のメリットは、低金利の恩恵をもっとも得られることです。低金利が長く続けば続くほど有利と言えます。デメリットは、金利上昇にともなって支払額が上昇するリスクがあること。一般に景気が上向くとそのリスクが高まる傾向にあります。

固定金利のメリットは、完済まで返済額が一定で、家計管理がしやすいことです。景気に影響されない分、安心感があります。デメリットは、変動金利と比べると金利がやや高めなこと。また、世の中の金利が下がっていっても、支払金額は下がることはありません。

ちなみに、下の表は1984年からの民間金融機関の住宅ローン金利の推移をまとめたものです。この20年ほどは低金利が継続。また、近年は変動金利と固定金利の差が少なくなっているのもわかります。

諸費用も選択のポイントに

住宅ローンに関わるトータルの支払額は、手数料などでも違ってきます。金融機関の「事務取扱手数料」は金融機関ごとに異なり、借入金額に対してかわる定率型や、いくら借りても一定の定額型があり、金利タイプによって手数料が違う金融機関もあるので、注意しておくことが必要です。他にも住宅ローンにまつわるお金の話があります。

多くの金融機関では、万一のときに備えて保証料の支払いを義務づけています。保証料とは銀行が貸し倒れになることを防ぐ保険のようなもので、万一返済ができない場合には保証会社がかわりに支払い、以後、ローンを借りた人は保証会社に返済します。

また、団体信用生命保険（団信）も見落とせません。団信では債務者が死亡または高度障害者になった場合、家族ではなく金融機関に保険金を支払い、それをローン返済にあてる仕組みになっています。＊団信の詳細は、別の記事で解説します。

保証料と団信は、金融機関やローン商品によっては不要な場合もありますので、じっくり比べてみてください。

さらに、その他にも司法書士報酬、抵当権設定登録免許税、印紙税なども住宅ローンに必要です。「金利だけが低い商品がおトク」とは言い切れないのが住宅ローンと言えるかもしれません。

金融機関の種類によっても違いがあります

住宅ローンを手がけている金融機関はとても多く、どこを選ぶかでも悩むことでしょう。

まず、メガバンクには、大手ならではの安心感があります。店舗数が多く、低金利の商品も用意されている点も魅力です。ただし、審査は少し厳しい傾向がみられます。

地方銀行は地元に根差した銀行なだけに、窓口で親身になって相談にのってくれ、審査も比較的通りやすいといわれます。従来は「地銀は金利が高め」と言われていましたが、現在は独自のプランを用意していたり、交渉できる余地があるなど、金利面でも努力がみられます。なお、地銀の住宅ローンは地元限定で、物件の所在地はその地元に限られます。

ネット銀行は、何よりも低金利が魅力です。そのかわり手数料が高めに設定されている場合もあるようです。また、銀行では書類の作成などを手伝ってもらえますが、ネットの場合は自分でやらなくてはいけない点に不安を感じる人もいるかもしれません。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している「フラット」は、全期間固定金利型の住宅ローンで、金利は高めですが、プランによっては低金利の商品もあります。また、保証料や保証人が不要で、繰り上げ返済手数料が不要など、手数料の面でおトクです。さらに、住宅性能によって金利が下がる場合もあります。